• Verlegung von Dienstbarkeitsleitungen

Verlegung von Dienstbarkeitsleitungen

31.10.2017     Dr. Thomas Dufner

Bei Bauvorhaben kommt es immer wieder vor, dass im Baugrundstück liegende Leitungen ein geplantes Bauvorhaben behindern. Es stellen sich dann die Fragen, ob die Verlegung der Leitungen verlangt werden kann und wer die Verlegungskosten zu bezahlen hat? Ab und zu sind Leitungen im Grundbuch gar nicht eingetragen. Was gilt dann?

Das ZGB unterscheidet zwischen gewöhnlichen Leitungsrechten und Not-Durchleitungsrechten gestützt auf das Nachbarrecht. Je nachdem sind die Rechtsfolgen unterschiedlich.

Gewöhnliches Durchleitungsrecht

Gewöhnliche Durchleitungsrechte von unterirdischen Ver- und Entsorgungsleitungen entstehen mit der Eintragung im Grundbuch. Dafür ist der Abschluss eines öffentlich beurkundeten Dienstbarkeitsvertrages Voraussetzung. Es ist also immer zuerst das Grundbuch zu konsultieren und durch Einsicht in den dort gegebenenfalls vorhandenen Dienstbarkeitsvertrag festzustellen, um was für ein Durchleitungsrecht es sich handelt und ob bezüglich einer Verlegung und der damit zusammenhängenden Kostenfolgen im Vertrag etwas abgemacht worden ist. Diesfalls gilt die vertragliche Regelung, wenn sie jeweils auf die Rechtsnachfolger übertragen worden ist oder realobligatorisch ausgestaltet wurde. Ist im Dienstbarkeitsvertrag nichts geregelt, kommt die dispositive Gesetzesregelung von Art. 742 ZGB zur Anwendung, wonach der durch das Leitungsrecht belastete Grundeigentümer eine Verlegung der Leitung auf eine für den Berechtigten weniger günstige Stelle verlangen kann, wenn er ein entsprechendes Interesse nachweist und die Kosten der Verlegung übernimmt.  

Not-Durchleitungsrecht

Ein sog. Not-Durchleitungsrecht besteht, wenn ein Grundstück sonst nicht oder nur mit unverhältnismässigen Kosten erschlossen werden kann. Im Unterschied zum gewöhnlichen Durchleitungsrecht, entsteht das Not-Durchleitungsrecht als sog. Legal-Servitut bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des öffentlich zu beurkundenden Grunddienstbarkeitsvertrages oder mit rechtskräftigem Gerichtsurteil. Es bedarf also für seine Entstehung nicht zwingend der Eintragung im Grundbuch. Deshalb sieht Art. 691 Abs. 3 ZGB auch vor, dass das Not-Durchleitungsrecht einem gutgläubigen Erwerber eines Grundstückes ohne Eintragung im Grundbuch entgegen gehalten werden kann. Bis zur Sachenrechtsänderung vom 1. Januar 2012 konnten Not-Durchleitungsrechte sogar durch formlose Vereinbarung der beteiligten Grundeigentümer begründet werden, insbesondere auch konkludent durch die körperliche Erstellung der Leitung. Es brauchte also keinen schriftlichen Dienstbarkeitsvertrag. Auch bei den Not-Durchleitungsrechten gilt primär das im Dienstbarkeitsvertrag Vereinbarte. Haben die Parteien nichts geregelt, sieht Art. 693 ZGB bei Verhältnisänderung das Recht des Belasteten vor, die Verlegung der Leitung zu verlangen, wobei diesfalls die Kosten – anders als beim gewöhnlichen Durchleitungsrecht – zu Lasten des Berechtigten gehen. Nur wenn besondere Umstände vorliegen, kann ein angemessener Teil der Verlegungskosten auch dem belasteten Grundeigentümer auferlegt werden.

Unterirdische Leitungen ohne Grundbuch-Eintrag

Führen Leitungen durch ein Grundstück ohne dass ein Durchleitungsrecht im Grundbuch eingetragen ist, ist vorab zu prüfen, ob diese aufgrund eines Not-Durchleitungsrechtes bestehen. Wie vorstehend erwähnt, besteht das Not-Durchleitungsrecht bereits vor Grundbuch-Eintrag und früher sogar ohne schriftlichen Dienstbarkeitsvertrag. Das setzt aber voraus, dass damals eine Erschliessung des berechtigten Grundstückes auf anderem Wege nicht oder nur mit unverhältnismässigen Kosten möglich gewesen wäre. In der Praxis sind solche Fälle aber äusserst selten. Meistens handelt es sich bei nicht im Grundbuch eingetragenen Leitungen eher um Fälle, wo die Parteien aus Unwissenheit oder Bequemlichkeit oder um Kosten zu sparen, auf den Eintrag im Grundbuch verzichtet hatten. Diesfalls kann der mit der Leitung belastete Grundeigentümer mit der sog. Eigentumsfreiheitsklage gemäss Art. 641 Abs. 2 ZGB die Entfernung der Leitung auf Kosten des Grundeigentümers verlangen, von dem die Leitung ausgeht bzw. selber die Leitung entfernen. Allerdings ist der Nachbar vorgängig darüber zu orientieren, damit er bei seinem Grundstück die notwendigen Massnahmen für eine Alternativ-Leitung ergreifen kann. Der Belastete kann also nicht einfach die Leitung abhängen und den Zufluss an der Grundstücksgrenze verschliessen. Kommt es bei solchen Vorgehen nämlich beispielsweise zu einem Rückstau im Keller der Nachbarliegenschaft mit Überschwemmung usw., wird er unter Umständen schadenersatzpflichtig.

Die Verhältnisse mit Leitungen sind also nicht nur bautechnisch, sondern auch rechtlich oftmals kompliziert. Suchen Sie daher rechtzeitig fachmännischen Rat. Gerne steht Ihnen Ihre HEV-Sektion mit Auskünften oder Angaben von Sachverständigen zur Seite.

 

Dr. Thomas Dufner
Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht
Rechtskonsulent HEV Thurgau